Dự án nào phải xin cấp phép xây dựng lại?
Việc có phải cấp giấy phép xây dựng lại theo Nghị định số 64/2012/NĐ-CP đối với những dự án đã duyệt hay không đang là vấn đề khiến nhiều người quan tâm.
Theo phản ánh của nhiều người, có những dự án đã được triển khai xây dựng cách đây nhiều năm, được Sở tài nguyên và môi trường tại địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
Chủ dự án cũng đã thực hiện tách giấy chứng nhận quyền sử dụng cho từng lô đất. Dự án đã hoàn tất về mặt pháp lý, chỉ còn xây dựng theo mẫu rồi sang nhượng từng căn ra thị trường.
Tất cả đều không phải xin phép xây dựng, chỉ cần xây đúng mẫu thiết kế đã được duyệt. Tuy nhiên, khi Nghị định số 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, nhiều dự án đã gặp khó khăn.
Độc giả Trần Văn Quang khi gửi thắc mắc đến Cổng thông tin điện tử Chính phủ có nêu, theo quy định, dự án đã có quy hoạch 1/500 và mẫu nhà được phê duyệt từ trước Nghị định 64 phải xin phép xây dựng lại cho từng nền chưa xây. Mặt khác, trong hồ sơ xin phép xây dựng lại phải có đánh giá tác động môi trường, phòng cháy, chữa cháy.
Một bất hợp lý nữa ông Quang nêu ra là thủ tục đòi hỏi phải có hồ sơ thiết kế kết cấu kỹ thuật, trong khi cơ quan cấp phép không có trách nhiệm thẩm tra, đóng dấu. Tuy nhiên, cuối cùng Sở Xây dựng cũng chỉ cấp những giấy phép xây dựng (GPXD) giống mẫu nhà đã được phê duyệt trước đó.
Ông Quang đề nghị, các cơ quan có thẩm quyền xem xét, tiếp tục miễn thủ tục đề nghị cấp lại GPXD đối với dự án đã hoàn chỉnh pháp lý để tránh tốn kém tiền bạc, lãng phí thời gian cho doanh nghiệp.
Trước vấn đề trên, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), cho biết: Dự án đã chia lô bán nền, chủ nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, việc quản lý xây dựng sau này cần có trách nhiệm quản lý của Nhà nước đối với chủ nhà; chủ đầu tư chỉ quản lý việc xây dựng ở góc độ gián tiếp. Nếu chủ nhà xây sai, chủ đầu tư không có căn cứ và không đủ năng lực hành vi để cưỡng chế.
Quy định phải có GPXD là căn cứ pháp lý để quản lý và chế tài của Nhà nước sẽ được thực thi nếu chủ nhà xây dựng sai phép.
Cục Quản lý hoạt động xây dựng cũng cho biết, có một thực tế đang tồn tại rất phổ biến tại các nhà ở đã xây trong các dự án đô thị có quy hoạch đến tỷ lệ 1/500 được duyệt và được miễn GPXD.
Đó là có đến 90% các nhà dân tự xây không theo quy hoạch như: Tăng mật độ, sai vị trí, sai khoảng lùi… và sai thiết kế mẫu đã được duyệt.
Do đó, có đến 70% các nhà dân tự xây không thể làm được sở hữu tài sản vì xây sai quy hoạch, sai thiết kế… khiến các cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (chủ quyền) không thể cấp giấy được khi chủ nhà chuyển nhượng nhà ở mà lại chỉ có mỗi giấy chứng nhận sử dụng đất (sổ đỏ) còn phần xây dựng lại sai thiết kế nhà mẫu.
Các nhà dân xây xong, không có giấy phép xây dựng, khi xác lập quyền sở hữu để phục vụ việc riêng (thế chấp vay ngân hàng, thủ tục thừa kế…) sẽ vẫn phải khôi phục một số giấy tờ, thiết kế…
Quan trọng nhất là có chứng minh được bất động sản được xác lập đúng quy định của pháp luật không (về an toàn sử dụng, đúng quy hoạch, đúng quy định về quản lý kiến trúc…).
Bên cạnh đó, một số dự án lại có rất nhiều công trình nhà cao tầng, nhà có quy mô lớn khi triển khai thiết kế bản vẽ xây dựng lại sai khác với nhà mẫu, sai khác với quy hoạch.
Trong khi đó, hiện nay Nhà nước đang nâng cao trách nhiệm đảm bảo an toàn chất lượng công trình, đảm bảo môi trường, đảm bảo phòng chống cháy nổ cho các công trình có quy mô.
Do đó, các công trình này chưa xây thì phải được cập nhật các quy định này trước khi tiến hành xây dựng.
Vì vậy, theo quan điểm của Bộ Xây dựng, cần có GPXD để Nhà nước quản lý và thể hiện trách nhiệm của Nhà nước đối với bất động sản của nhân dân, đối với cộng đồng xã hội.
Nếu việc cấp phép có phiền hà hay bất hợp lý trong thủ tục thì phải tiếp thu, chấn chỉnh để làm tốt hơn cho người dân.
Mặt khác, đối với những dự án đã được miễn GPXD từ trước khi Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, chủ dự án cần cập nhật một số quy định mới đối với các nhà riêng lẻ có chiều cao trên 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn trên 250m2.
Cụ thể, cần cập nhật các quy định về phòng chống cháy nổ, an toàn chịu lực, an toàn đối với công trình lân cận, bảo đảm về môi trường.
Trường hợp các nhà cao dưới 3 tầng hoặc có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250m2 thì không cần cập nhật những quy định trên.
Sau khi đã cập nhật các quy định, chủ dự án làm thủ tục xin cấp phép xây dựng duy nhất một lần cho cả dự án; sao GPXD chung của dự án cho người dân đi làm sở hữu nhà riêng; theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 64/2012/NĐ-CP.
Diễn Đàn Đầu Tư
