Vấn đề nan giải trong cải tạo các dự án chung cư cũ vẫn chưa có giải pháp. Doanh nghiệp bất động sản không mặn mà vì lợi nhuận thâp, người dân không đồng ý vì mức bồi thường thấp hoặc tái định cư …
Tại một hồi thảo về chung cư cũ, ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đã đưa ra những con số khá bất ngờ về việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Cụ thể, cả nước hiện có gần 1.700 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM.
Theo thống kê, tại Hà Nội có hoảng 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng, 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong số đó, có tới hơn 980 chung cư được xây dựng từ trước năm 1990, khu vực tập trung nhiều khu chung cư cũ nhất là các quận nội thành cũ. Có tới 1,7 triệu m2 chung cư cũ cần được cải tạo, xây dựng lại. Thế nhưng, đến nay Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây dựng lại được 14 tòa nhà chung cư cũ.
Trên địa bàn Tp.HCM có hơn 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Sau nhiều năm sử dụng, phần lớn các chung cư này đều đã xuống cấp, hư hỏng nặng. Tính đến nay, Tp.HCM đã hoàn thành việc tháo dỡ để xây mới 38 khối chung cư bị hỏng, di dời 3.387 hộ dân. Dự kiến, trong giai đoạn 2013 – 2015, Tp.HCM sẽ cải tạo, xây mới 65 khối chung cư, phục vụ hơn 7.680 hộ dân.
Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, sở dĩ kết quả cải tạo chung cư cũ còn thấp là do các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với loại hình này vì lợi nhuận thấp mà lại gặp khó khăn khi tiếp xúc với cộng đồng dân cư. Mặt khác, cộng đồng dân cư cũng ít đồng thuận vì chưa đồng ý với mức độ bồi thường hoặc phương thức tái định cư.
“Nguyên nhân sâu xa của tình trạng trên là do chúng ta thiếu cơ chế đồng bộ, chưa có chính sách đảm bảo được lợi ích của tất cả các bên, cũng như vướng mắc trong quy hoạch về chiều cao xây dựng và quy mô dân số”, ông Liêm khẳng định.
Ông Nguyễn Trọng Ninh thì cho biết: “Do thiếu vốn, công tác khảo sát tại các khu chung cư cũ rất khó khăn. Do vậy, các địa phương chủ yếu thực hiện theo phương thức chọn chủ đầu tư trước sau đó giao chủ đầu tư khảo sát, điều tra và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực tiến hành cải tạo”.
Xuất phát từ tình trạng đó dẫn đến các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ thiếu tin tưởng về sự minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, cũng không đồng ý với phương án tài chính mà chủ đầu tư đưa ra. Trong khi đó, các chủ đầu tư thì bao giờ cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận nên thường lập quy hoạch theo hướng vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng cũng như hệ số sử dụng đất. Từ đó dẫn tới việc quy hoạch lập ra thường chậm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong khi, muốn cải tạo một dự án chung cư 5 tầng và cân đối tài chính để đảm bảo hiện quả kinh doanh thì doanh nghiệp phải được phép xây thành 15-20 tầng.
TS. Phạm Sỹ Liêm cho rằng, chính sách cải tạo chung cư cũ của chúng ta hiện nay vẫn chưa thực sự hoàn thiện. Cụ thể, chính sách quá đề cao vai trò của nhà đầu tư, chưa đánh giá đúng mức vai trò của cộng đồng chung cư, trong khi vài trò của chính quyền đô thị lại quá mờ nhạt. Để đạt được mục tiêu đề ra, cần triển khai cải tạo chung cư cũ theo hướng “cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền tạo điều kiện và doanh nghiệp tham gia”.
Với phương thức này, ông Liêm hi vọng được kiểm nghiệm tại khu chung cư cũ Giảng Võ. Nếu được chấp nhận, Tổng hội Xây dựng Việt Nam và các thành viên sẵn sàng tham gia với vai trò tư vấn tái thiết, giúp các sở, ban, ngành của TP. Hà Nội xây dựng kế hoạch hành động thực hiện chủ trương này.
Trong khi đó, bà Nguyễn Hồng Hạnh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế xây dựng và đô thị lại cho rằng, khi cải tạo chung cư cũ cần nâng cao hệ số sử dụng đất, giảm mật độ xây dựng để tạo thêm các không gian công cộng. Giải pháp tổng thể bà Hạnh đưa ra là phải xây dựng một văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lý cao như “Luật Tái thiết đô thị”.
(Theo Infonet)
