Trong thị trường BĐS, chuyện giá chênh có lẽ không bao giờ có hồi kết, lúc mà thị trường đang trầm lắng nhất, điều này vẫn diễn ra dưới nhiều hình thức, diễn biến mới.
Cứ mở bán dự án là có giá chênh
Có nhiều dự án gần đây được các chủ đầu tư mở bán một cách rầm rộ. Song, có điều là khách hàng vẫn đang e ngại khi hiện tượng bán ra có giá chênh lại tái diễn. Điều này không chỉ diễn ra ở phân khúc nhà giá rẻ mà đến cả dự án cao cấp cũng có giá chênh. Ngay sau thời điểm mở bán, thì trên thị trường dự án đó đã có giá chênh, từ vài triệu đồng cho đến hàng trăm triệu mỗi căn.
Qua khảo sát, trên thị trường hiện nay có nhiều dự án đang được bán thứ cấp có mức giá chênh tương đối lớn và tập trung phần lớn ở loại hình nhà giá rẻ nằm trong diện có thể vay được gói 30.000 tỷ đồng, các căn hộ cao cấp với diện tích vừa phải. Điều đáng nói ở đây là thông qua những kênh phân phối thứ cấp, chủ đầu tư mở bán dự án, từ đó xuất hiện giá chênh và tiếp tục giá chênh bị đẩy lên theo nguồn cầu. Trong khi người mua thực rất khó để có thể tiếp cận trực tiếp với các chủ đầu tư…
Nguồn cung đang dư thừa song chủ đầu tư hay các đơn vị phân phối vẫn còn “ăn chênh”.
Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Gia Invest (RIDIC) – ông Nguyễn Vũ Cao cho biết, hiện nay có nhiều chủ đầu tư cùng bắt tay với đơn vị phân phối để tiến hành tổ chức bán chênh. Số lượng các chủ đầu tư thật sự có tiềm lực về tài chính, năng lực triển khai thời gian vừa qua không có nhiều, chủ yếu họ dùng đòn bẩy về tài chính và huy động vốn từ mọi nguồn lực (vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp, vốn vay ngân hàng, …).
Sau đó, những nhà đâu tư thứ cấp lại lập tức huy động vốn từ các nhà đâu tư thứ cấp khác. Do đó, có những dự án mặc dù chưa xây xong móng mà khách hàng đã phải mua qua nhà đầu tư thứ 5 và đương nhiên đi kèm là giá thành bị tăng lên rất nhiều lần.
Vì thế, các phương thức tổ chức bán hàng cũng như giá cả sẽ không đồng nhất, cứ mỗi một đơn vị lại có một một cách bán, một giá và vấn đề nữa là về pháp lý, khi đã mua qua nhiều thứ cấp thì không biết đơn vị nào có đủ điều kiện pháp lý gây ra rủi ro cho khách hàng rất lớn.
Đại diện Đất Xanh miền Bắc cũng cho hay, hiện tương đầu cơ đã quay lại. Theo đó, vào năm 2011, nhu cầu của việc đầu cơ với tỷ trọng chiếm 8% nhưng sau đó sụt giảm mạnh xuống chỉ còn 2% vào năm 2013, song hiện tại nhu cầu này đã tăng trở lại và gấp đôi năm ngoái.
Kết quả khảo sát ngẫu nhiên từ phía khách hàng trong vòng 4 năm qua (2011-2014) của một sàn giao dịch BĐS cho thấy, có khoảng 70% người hỏi mua nhà ở có nhu cầu ở thực. Trong khi giai đoạn từ 2012-2013, nhu cầu thực chiếm tỷ trọng rất mạnh mẽ (năm 2012-2013 khoảng 76% – năm 2014 chiếm 70%).
Chủ đầu tư không nên tăng giá BĐS
Theo GS. Đặng Hùng Võ thì hiện nay, vấn đề của thị trường BĐS là không xuất phát từ cầu các sản phẩm bán ra có đáp ứng đúng nhu cầu của người mua hay không. Nhu cầu về BĐS giá rẻ hiện rất cao nhưng nguồn cung thì lại thiếu, ngược lại nhu cầu về BĐS cao cấp thì ít song nguồn cung thì dư thừa. Do đó, dẫn tới tình trạng cung – cầu bị “lệch pha” và nợ xấu trong lĩnh vực BĐS không giảm, đồng thời lượng hàng tồn kho vẫn còn nhiều.
Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc – ông Vũ Cương Quyết cho biết, người mua nhà rất quan tâm tới yếu tố pháp lý của dự án.
Đầu cơ, bán giá chênh chính là một trong số những nguồn gốc gây ra bất ổn cho thị trường BĐS.
Ông Cương Quyết cũng cho hay, khi BĐS “nóng sốt” thì người mua không quan tâm nhiều tối vấn đề pháp lý của dự án thế nhưng hiện nay lại không như vậy. Trong 2 năm vừa qua, rất ít dự án có liên quan tới hình thức góp vốn mà thành công. Đa số các dự án muốn bán được sẽ phải thông qua hợp đồng mua bán. Người mua thì vô cùng quan tâm tới việc chủ đầu tư có phải là người chủ đầu tư cấp 1 và dự án đó có GCN đầu tư hay không.
Theo vị Tổng giám đốc thì bản thân các nhà đầu tư cần phải định hình lại và thay đổi quan điểm bán hàng, đưa ra các phương thức bán hàng cởi mở cũng như minh bạch, công khai hơn vì các chủ đầu tư sẽ không thể tồn tại nếu người dân không tin tưởng vào chủ đầu tư. Ông nhấn mạnh, để giúp người tiêu dùng mua được trực tiếp thì các chủ đầu tư không nên cứ chăm chăm vào việc tăng giá mà cần phải xóa chênh lệch.
Ông Quyết cũng lo ngại, khi nhiều dự án tái được khởi động, nguồn cung mới sẽ bắt đầu có tín hiệu tăng ồ ạt. Đến năm 2015, ước tính sẽ có khoảng 7000 căn hộ được gia nhập vào thị trường. Do đó, sự cạnh tranh về giá sẽ khốc liệt hơn. Bên cạnh đó, hiện tại thị trường vẫn còn mong manh vì thế các chủ đầu tư cứ đẩy giá thì BĐS sẽ rất rủi ro.
Đại diện của Đất Xanh miền Bắc nhận định rằng, bên cạnh việc đảm bảo tiến độ và chất lượng, giá của dự án cùng những chính sách ưu đãi khuyến mãi thì một điều rất quan trọng là năng lực và thương hiệu của chủ đầu tư cùng các chính sách quản lý BĐS bởi người mua luôn lo sợ rủi ro từ việc các chủ đầu tư triển khai dự án song không đủ nguồn lực để phát triển.
